Izgradnja kuce, projekat , cene.

Dakle ovako, zelim da napravim kucu u NS Veternik od 160m2.
Placevi su svi parcelisani te valjda imaju dozvolu za gradnju kako sam cuo od vlasnika koje sam zvao.
Dakle sta me interesuje je sledece:

1. Koliko bi me kosta projekat da mi se uradi?
2. Da li pored projekta moram da platim i taj idejni projekta u cemu je razlika projekat i idejni projekat?
3. Koliko ce mi uzeti advokat da mi sve potrebne papire sredi za gradnju, te ako plac nema dozvolu za gradnju koliko kosta ista plus sta mi jos treba od tih dozvola?
4. Koliko od prilike ce me kostati materijal (pesak, cement, krec, cigle, gradja i krov ) za kucu od 160m2 da je dignem pod krov bez stolarije?
5. Koliko kostaju prikljuci za struju, vodu, kanalizaciju?

eto mislim da je za pocetak dosta pitanja pa molim ljude dobre volje koji se vise razumeju u ovo da mi pomognu.

P.S Ako neko zeli da mi uradi te projekte me mi se javiti na PM.

_{[Ovu poruku je menjao predrag78 dana 15.02.2010. u 20:12 GMT+1]}

---

Pre svega konsultuj Zakon o planiranju i izgradnji...tamo ces razjasniti sebi neke stvari.

Prilichno je obima pa ono sto nije od interesa preskoci :)

cena, diskutabilno, konsultuj projektantske kuce, recimo mozda 5-10% od investicione vrednosti <- o ovome kasnije


2. Postoje, Generalni, Idejni i Glavni projekat (po novom je valjda generalni izbacen...a mozda i nije...) kao i studije (prethodna studija, studija opravdanosti)...ako mene pitas to su neke nebuloze o kojima mozemo detaljnije drugom prilikom. Ono sto je bitno za tebe da tebi treba _Glavni_ projekat (tachnije Glavni projekti! -- Glavni gradjevinski projekat, Glavni elektro projekat, Glavni projekat vodovoda i kanalizacije and so on...iliti sve u paketu Glavni projekat)

3. Kapiram da advokat uzima neki procenat, koliko, nemam pojma, predpostavio bih 5-10%, ali to je _chista_ predpostavka. Vezano za dozvole raspitaj se u opstini, u principu treba ti dokaz o vlasnistu placa, da moze tu da se gradi, projekat i mozda jos po nesto.


4. Kada uradis projekla gajbe (to uklkucuje znachi sve projekte) dobijas _Specifikaciju, Predmer i predracun_ radova.

U specifikaciji se nalazi _sav_ neophodan materijal i svi neophodni radovi da se projekat izvedene (iliti ono sto su projekanti sa tobom dogovorili).

Predmer i predracun je skoro pa ista stvar kao specifikacija. Znaci sve to isto samo sa cenama (ove cene su ofrlje, projektantske..) i na osnovu njih se dobija _procena_ Investicione vrednosti. Sa ovim, procena Investicione vrednosti konkurises kod banke za kredu. Kada dodje do izvodjenja ti uzimas Specifikaciju i dostavljas firmama da ti daju ponudu i onda ti izaberes _najpovoljnije_ izvodjacha (u smislu cene, rokova, referenci, kvaliteta...). Dakle, procena Investicione vrednosti nije "sveto slovo" vec obicna procena!

5. Raspitaj se kod nadleznih sluzbi, mislim da je za struju 2k eur bilo pre par godina. Naravno treba videti da li postoji mogucnost prikljucenja kod nadleznih sluzbi. Zavisno kako dogovoris sa projektantima to mozda bude njihov deo posla...dobijanje saglasnosti na prikljucenje....ili sa izvodjacem...

---

YOba hvala ti puno,
dosta sam citao ovih dana i kontaktirao neke ljude u agencijama i zaprepastio se !!!
Sve je zapravo sitnica sto se placanja dozvole o lokaciji tice..
ali zapravo me je zaprepastilo da na placu 550m2 koji planiram da sagradim kucu od 140m2.
treba da platim UREDJENJE GRADJEVINSKOG ZEMLJISTA 50EUR za metar kvadradtni prvih 50m2,
te 80EUR za ostalih 90m2 sto u prevodu znaci 2500+7200=9700 EUR!!!!!!!!! Ovo mi je preneo projektant,
ja sam pokusao proveriti to po sajtovima ali nije mi poslo za rukom :(
znaci plac 550m2*20EUR+9700uredjenje gradj zemljista+dozvole+struja+voda+kanalizacija+ostali troskovi+projekat~30.000EUR pre same gradnje!

Ljudi da li je to moguce :( bas sam obeshrabren :(

---

Druze....meni to deluje malo neverovatno, nisam u tvojoj opstini, ima razlike od opstine do opstine ali ovako nesto mi je zaista nenormalno.
Za cenu materijala najbolje tel. u sake i zoves redom ili auto i gas, od stovarista do stovarista sto je i bolje jer negde ces ako uzimas vise stvari na nesto i dobiti popust sto naravno moras sam da trazis.To znas i sam.
Ja ti mogu malo pomoci oko gradnje, puno i precizno ti mogu pomoci oko armiranja objekta.Koji profil armature da stavis, kako da stavis sto je jako bitno i tako.Ukoliko imas nekih greda betonskih mogu ti zagarantovano dati tacnu informaciju koliko cega da stavis, mada ces ti to sve dobiti projektom, nezelim nikog da uvredim ali projektanti cesto znaju da preteraju.Pogotovo oni koji manje znaju pa rade za manju kintu projekat.Ako imas neka stepenista tu ti takodje mogu pomoci oko armiranja sta i kako da radis.....inace samo se time bavim i rad sam pomoci.
Takodje ti mogu pomogu oko fert gredica za plocu, na sta trebas da obratis paznju posto tu tek ima svega....

---

Tako to ide kad se zida kuca.

Kad krenu redom troskovi na kraju ces dati 50% vise para od pocetne ukupne sume koju si planirao.

U pravu je neko sto je rekao, daces 2000e samo da ti zakace dve zice na banderu.

@ predrag78
Vidi, imenjače, i meni ova cifra od 30.000 deluje peterano, ali mislim da je 20.000 neka realna cifra. Gradnja kuće (do useljenja) će te koštati oko 50.000 (najgrublja procena) i sve u svemu dobijaš stambeni kvadrat za negde oko 500 EUR. To je to. Nisi na selu, u gradu si.

Šta misliš zašto je kvadrat stana min 1.000 ?

---

Pozdrav od Ace!

Posto sam u slicnom problemu kao i ti bio od januara do ovih dana 2010 god a i sam sam puno odgovora pronasao ovde hajde da ti malo pojasnim stvari.Posto vidim da si iz veternika a ja sam u temerinu znaci teren je slican stim da su takse kod tebe mozda malo skuplje(ili ne,ovi nasi deru nenormalno).Prvo da znas da ako ce da ti vija advokat papire to ti je velika greska iz vise razloga:
1.neces biti upucen gde si i sta sve platio a jako ti je bitno da to znas sta i gde si uplatio i koji deo posla si odradio
2.imaces ogromne troskove za advokata i njegove usluge kao i za raznorazne takse(ja sam ovaj proces u Temerinu od dana kupovine placa zvanicno 20.01.2010. pa do danas vijao intenzivno punih 7 meseci i konacno jos je ostalo samo da mi otkucaju gradjevinsku dozvolu sto je formalnost ali i to neko treba da potpise da traje evo vec 10 dana a u medjuvremenu sam ja uradio temelj-ovo ti pisem iz razloga da znas koliko ti advokatski troskovi mogu da narastu)

Ako imas vremena vijaj papire sam jeste da ces 100 puta reci sebi da si lud sto si se u to upustio i poludeces mali milion puta od raznih nelogicnosti ali ces bar znati gde,sta i kako si odradio.

Pre kupovine placa vidi u papirima dali stari vlasnik ima pravo vlasnistva ili pravo koriscenja zemljista jer po novom zakonu samo sa pravom vlasnistva mozes da izvadis gradjevinsku dozvolu sto je jos jedan u nizu apsurda ali je meni zadalo puno muke i problema pa proveri i to u vlasnickom listu

Koraci do dozvole:
1.nadjes plac,proveris dali je u gradjeviskoj zoni(odeljenje za urbanizam i katastar) da bi mogao da uopste pocnes da vijas papire
2.kupovina,prepis,uknjizba na tvoje ime(gomila papira i taksi iz katastra i overa u sudu)
3.kad je sve uknjizeno na tvoje ime vadis vlasnicki list i kopiju plana u katastru
4.skupljas saglanosti za prikljucak struje,gasa,kanalizacije,vode,vojno odsek...ovo ti treba da bi predao zahtev za izdavanje lokacijske dozvole
5.izvodis geometra(koga si trebao jos i pri kupovini da izvedes da ti okolci plac ako nije okolceno-svaki izlazak 100e,a za ovaj ktp 165e) da ti radi kartopografski plan KTP koji takodje treba za lokacijsku dozvolu
5.1. u medju vremenu nadjes arhitektu koji ce da ti radi projekt(e tek tu cene od 2.2e do 25e po kvadratu bruto povrsine+50e plan struje-ja sam nasao plan na netu i prilagodio sebi ali nebitno nasao sam coveka tu kod nas i odradio mi je sve po 2,2e+50e plan struje a zvao sam na 100 mesta da proverim cenu) i arhitekta u dogovoru sa geometrom i tobom pravi situacioni plan-odnosno gde na parceli ti hoces da bude i kako da izgleda objekat a to se posle predaje u zavod za urbanizam pa ti oni ili odobre ili premeste objekat na drugo mesto na placu.to je vezano za to da mora biti odmaknuto od ulice ili 3m ili na medji kao i od komsija 0.6m.....
6.kad sve prikupis predajes zahtev za lokacijsku dozvolu,placa se velika taksa ide pokvadratnom metru korisne povrsine iz idejnog projekta koji ti je u medjuvremenu izradio arhitekta
6.1.kad ovo predas istovremeno moras da zemljiste u okviru gradjevinskog placa ako se vodi kao njiva(vecinom je taj slucaj za gole placeve) da konvertujes u nepoljoprivredno zeljiste tj. da mu promenis namenu.ovo je isto po kvadratu i skupo je,zavisno od mesta do mesta.zamisli taj apsurd da imas gradjevinski plac u gradjevinskoj zoni a zemlja u okviru toga placa nije gradjevinska vec npr.kod mene njiva 1 klase.to mozes da proveris sta ti pise u koloni namena zemljista na zadnjoj strani vlasnickog lista
7.kad dobijes lokacijsku dozvolu onda arhitekta zavrsava glavni projekat i tehnicku kontrolu projekta i sve to zajedno predajes u urbanizam sa zahtevom za obracun komunalija za dati plan-ide po kvadratu korisne povrsine+terase ako ima i cena je visoka ali zavisi od lokacije gde gradis
8.kad ovo platis podnosis zahtev za gradjevinsku dozvolu 3600din kod mene zajedno sa 3 primerka overenih planova,kao i jos original lokacijske dozvole i kopije plana iz katastra
9.ako ti sve ovo podje za rukom da odradis dobijas gradjevinsku dozvolu


ovo je iz mog iskutva u opstini Temerin 2010 god.znaci treba ti tona zivaca i strpljenja,vremena da ih vijas da ti odrade jer se sve ovo svaki korak ceka po par nedelja ili cak mesec dana.platices gomilu taksi da ce ti biti muka ali tako je to.u temerinu za plac od 900m kvadratnih za kucu 127m+37m terasa korisna povrsina papiri su izasli oko 4000-4500e zavisi sta tu sve racunam

E sad sto se tice gradnje:

1.trazi sto vise ponuda od izvodjaca,razlike mogu biti nenormalne cak 2 ili 3 puta vece cene sam ja dobijao u ponudama.ja sam se na kraju odlucio da radim u dnevnicu jer je tako najpovoljnije ali zahteva i da si non stop na placu sa majstorima od 7 do 17h u mom slucaju.ovde moras jos da znas da ako ti radi neko ko nema firmu imaces troskove da od neke gradjevinske firme kupis licencu i da napravis fiktivni ugovor o izvodjenju radova jer to moras da predas u optini sa gradjevinskom dozvolom za prijavu pocetka radova(kod nas licenca od 100-500e)

2.sto se tice materijala ja sam sve pregledao i prosao i cene imaju velikih razlika.u zavisnosti sa cim gradis mogu da ti dam neke preporuke oko nabavke mataerijala ali generalno na tom nasem terenu najjace firme sa najboljim cenama su domino,mark trade,tg komerc 98,braca drinic,savkom a ako kupujes blokove i crep daleko najbolja ponuda je preko firme vucijak iz uba ali tu robu tovaris direktno u fabrikama i placas prevoz

3.koliko god da izracunas da ti treba para na maksimalan iznos dodaj jos minimum+30-35% na nepredvidjene troskove i prevoz,utuvar i istovar paletirane robe

Znam da ce ti ovo biti naporno da svaris sve odjednom ali polako pa ces razumeti.Generalni savet je da se naoruzas strpljenjem i da nekreces u ovu avanturu bez minimum 20-30% vise para po svakoj fazi nego sto si planirao za tu fazu

Toliko od mene za ovaj put pa ako imas jos sta da pitas okaci ovde odgovoricu cim uhvatim vremena jer sad sam svaki dan na gradilistu,nabavljam sta treba i kontrolisem majstore

........ja sam nasao plan na netu i prilagodio sebi ali nebitno nasao sam coveka tu kod nas i odradio mi je sve po 2,2e+50e plan struje ....

Postovanje,

Aco, da li mozes napisati web adresu odakle si skinuo te gotove planove, ja se ubih , ne mogu da nadjem?

Pozdrav,Sasa

---

Pozdrav od Ace!

Evo sad sam video poruku.Planove imas svuda na netu a ja sam i kupovao neki disk sa 6000 projekata a i to sam naso na netu.

evo par adresa koje su meni bile najinteresantnije i imaju najbolju ponudu prizemnih kuca kakvu sam ja trazio:

www.houseplans.com
www.prodom.sk
www.housing.cmu.edu/buildings/
www.thehousedesigners.com/
www.coolhouseplans.com
www.eplans.com
www.dreamhomesource.com/
................

ima ih jos mali milion na netu i sve mozes da nadjes free pa odnese arhitekti i on ti prilagodi projekat tvojim potrebama,bar sam ja tako uradio i ispalo je odlicno sad sam zavrsio plocu na kuci i vijam dobrog majstora za krov kao i materijal

mozes na oglasima da nadjes i ovaj cd sa projektima mada meni se nije dopalo sto nema realnih slika kao na primer na prodom.sk.Taj sajt je extra jer mozes da menjas boje na samom prikazu objekta i da vidis objekat sa svih strana da menjas varijante boje krova i slicno

pokusaj na taj nacin jer je tako najpovoljnije doci do plana kakav zelis

Ovo za cene je katastrofa. Jeftinije ti dodje da kupis neku polu srusenu kucu koja ima prikljucak za vodu i sruju, pa da je srusis maltene do temelja, i izgradis novu, tj. da je "rekonstruishes", nego da placas sve redom nanovo :)

Aco hajde molim te reci mi koliko te je kostala kuca do sada i koje si materijale koristio, posto i ja hocu u Futogu da gradim prizemnu kucu slicne velicine pa bi mi dobro dosla tvoja iskustva.
a mogao bi da postavis i plan kuce.Pozdrav

Pozdrav svim forumasima!

Evo druze da ti odgovorim na pitanje.ovako pisamo sam u notes apsolutno sve moguce troskove od prvog dana kad sam kupio plac znaci bukvalno sve od eksera do flashe piva za majstore jer sam zacrtao sebi da kad sve zavrsim hocu da imam tacan uvid u sve troskove.Jos uvek nisam sve troskove razvrstao sta sam dao za plac,za papire,za ogradjivanje placa i za samu kucu ali evo ovaj put ugrubo da ti napisem:

ukupno ogradjen plac(panelna ograda 2,5x1,52m paneli doneti iz madjarske obi market+komplet frontalna ograda za 20m sirine placa) sa kucom pod krov uradjenom limarijom i terasom koja se upravo pokriva 42500-43000e.od toga je sam plac sa ogradom i papirima(prepis,gradjevinska dozvola...)izasao oko 20000-20500e.Znaci gradnja kuce pod krov bice dok platim limara 23000e ali je odradjeno extra kvalitetno i nigde se nije stedelo ni na materijalu ni na vremenu potrebnom da se odradi kvalitetno.Koristio sam za temelj armaturu 10,12 i 14 armirano i u zemlji i nad njom 80cm u zemlji temelj,70 cm nad zemljom,zidano je termo blokom iz nexe-a tb30,pregradni zidovi giter blokom 25cm i par malih zidova ciglom,temelj je radjen betonom sa 350kg cementa kao i ploca sa betonom mb35 sa plastifikatorima,komplet gradja 12m kubnih sa terasom 14x16cm i rogovi 10x12cm sve novo i vrlo kvalitetna gradja,crep kanjiza continental plus u braon boji prva klasa direktno sam isao u fabriku po to,zastita gradje original sadolin i belinka premazima,paropropusna-vodonepropusna nezapaljiva folija.........znaci materijal je bio nasih proizvodjaca ali vrlo kvalitetno

Sto se tice plana nemam ga na racunaru pa cu da probam ako mognem da okacim par slika iz izgradnje i sliku projekta koji sam prilagodio sebi.samo jos da napomenem da sam sad kaj je krov takoreci gotov uvideo da i u potkrovlju imam prostor koji cu kad tad da pretvorim u jos jedan stan jer je krov tako izveden da moze da se napravi jos par soba iaok nije planirano ali boze moj

Jos da napomenem da moj drug gradi kucu pored mene u istoj ulici ali klasika 10x12m u osnovi sa potrovljem na 4 coska kao pre 50 godina sto se gradilo i njega je kostalo ozidano ciglom sa pvc stolarijom,struja,omalterisano,sa kosuljicom i jos par stvari 21500e+1400e grejanje ali znaci osnovni materijal i osnovna varijanta svega znaci ostaje mu da odradi kupatilo i podne-zidne obloge obloge,demit fasada i da se useli u 120+120kvm.po ovom gledano treba oko 30000e za takvu kucu plus plac,papiri i prikljuci

Dali neko zna kako da ovde okacim slike??????

http://www.elitemadzone.org/t3...je-slika-na-forum-step-by-step

Hvala druze. Okaci slike kad budes mogao. Ja planiram prizemnu kucu 99% ista kao sto je ova http://prodom.sk/?p=projekty&project=74
Od troskova materijala okvirno mogu skoro sve da izracunam, osim kako i koliko maltera za zidanje i malterisanje (odnosno kreca, peska i cementa)?
Razmisljam jel bi me ovakva montazna kuca izasla jeftinije?

Pozdrav svima na forumu!

Hvala za odgovor vezan za kacenje slika,sutra ce konacno komplet kuca biti zavrsena pod krov sa uradjenom limarijom i terasom pa cu ici da slikam i da okacim slike i plan.

Sto se tice potrosnje materijala konkretno za zidanje to iskljucivo zavisi od toga cime zidas(cigla,termo blok,giter,ytong....)ali konkretno jedan iskren savet za tebe je da ako zidas koristis za zidanje multibat(smesa u dzakovima od 40kg u kojoj je vec ubacen cement i krec u prahu u pravilnim odnosima tako da je malter uvek isti) jer je izuzetno kvalitetno i lako raditi sa njim a cena kad se sve izracuna izadje isto ili manje nego kad koristis cement,krec varijantu.konkretno ako zidas termo blokom tb30 kojim sam ja radio jeftinije izlazi zidati multibatom.Generalno izracunas na koliku povrsinu nanosis malter i uzmes da je debljina maltera prosecno 2cm i tako ces dobiti koliko ti treba maltera po bloku npr pa puta broj blokova i dobijes koliko kubika maltera ti treba.u kubni metar maltera ide kubik peska i 250kg multibata sasvim dovoljno.

Tolkio do sutra ako uhvatim vremena da okacim slike od kuce i plana

Nisam ti odgovorio vezano za montaznu kucu.Ja sam isto tako kao i ti razmisljao u tom pravcu i da sam imao kompletnu sumu para odjednom na gomili verovatno bih uradio montaznu jer si u tom slucaju zaista gospodin covek porucis kucu,napravis ugovor i za 2-4 nedelje se uselis i nema vlage ,nema zezanja sa majstorima......e sad vezano za probleme koji to prate:

prvo-diskutabilan kvalitet radova koje nase firme izvode kad rade montazne kuce,doduse cast izuzecima ima kvalitetnih i ozbiljnih firmi
drugo- mnogo se stedi i krade na materijalu i u ovim slucajevima
trece -treba ti neko ko se extra razume u gradnju,materijale,kompletnu proceduru oko izgradnje montazne kuce da bi ti pomogao da sastavis ugovor sa izvodjacem jer ti sa njima kad sklapas ugovor moras 1000 stvari fixno da definises od debljine zida,izolacije,stolarije,plocica,parketa,grejanja........uglavnom tu je najvaznija stvar da nepotpises njihov tipski ugovor koji nude svima vec da sastavis 100% konkretan i precizan ugovor o svim detaljima koji cvrsto obavezuje obe strane kao i da definises penale u slucaju propusta.e sad za ovo ti bukvalno treba takoreci advokat koji poznaje gradjevinu to je idealna kombinacija koja naravno tesko da je izvodljiva.doduse sve ovo se desava i u klasicnoj gradnji kad angazujes nekog preduzimaca i verujes mu na rec
cetvrto-pri obracunu cene kuce se uzimaju bruto dimenzije(spoljne mere temelja koji ti pravis) a ne broj kvadrata korisne povrsine
peto-placanje obicno ide 30% avans,50% pri postavljanju spoljnih zidova i 20% po zavrsetku radova a ceo ovaj period je do mesec dana tako da ti trebaju sve pare na gomili odjednom

Jos jednom da napomenem cast izuzecima ima izuzetno ozbiljnih firmi i kod nas koje rade ovaj posao a njih ces prepoznati tako sto kad dodes do njih prime te kao ozbiljnog klijenta,detaljno prouce planove i razgovaraju sa tobom o konkretnim detaljima vezanim za projekat i materijale koje zelis i na kraju ce te odvesti na par mesta gde su radili slicne projekte kao sto je tvoj da i sam vidis kako to izgleda i da popricas sa vlasnicima o njihovim utiscima vezanim za izgradnju i zivot u takvoj kuci(ipak jedan pogled i dodir vredi vise od 1000 reci)


Sto se tice konkretno ovog projekta sa prodoma to je lep i jednostavan projekat i mislim da u tom slucaju neces imati neku veliku razliku u ceni izrade bez obzira dali radio cvrstu gradnju ili montaznu kucu jer kad se raspitas i montazna kuca visokog kvaliteta kosta koliko i zidana ako ne i vise,znaci visoki kvalitet ispod 380-450e nije ni montazna kao ni zidana za kljuc u ruke mada je ovo sve okvirno i sve zavisi od izbora materijala i konkretnih zelja investitora






_{[Ovu poruku je menjao bakara dana 21.11.2013. u 16:49 GMT+1]}

Evo tu je par slika bez krova a sutra kacim slike gotove kuce pod krov sa terasom

Lepo izgleda, da li imas plan kuce? Mozes uvek kasnije da se prosiris i na tavan (soba za decu, ostava itd...)

Imam plan naravno ako uhvatim vremena sutra cu da skeniram pa da okacim i plan.kuca je uradjena tako da u potkrovlju mogu da napravim kompletan stan od nekih 70kvm ako nekad bude potrebe za tim a i hodnik sam napravio tako da moze da se uradi stepeniste bez ikakvih poteskoca i velikih ulaganja.Za sad ce ostai ovako dok neprodje tehnicki prijem nadam se iduce godine dok zavrsim sve a posle ko zna.iako nisam hteo da imama potkrovlje i bio sam izricito za prizemnu kucu sad sam prezadovoljan sto je ovako ispalo i ko zna mozda nekad zatreba a racunao sam da mi netreba vise od 2500e da napravim na ploci jos taj jedan stan od 70kvm sto je slozicete se jako povoljno

Evo po obecanju slike i plan kuce